Kada hoće da prodaju nekretninu ili automobil, građani mogu i ne moraju kod advokata, ali moraju da overe ugovor kod javnog beležnika…
Građani od ponedeljka 26. januara 2015. godine (ponovo) mogu sami da sastave ugovor o kupoprodaji stana i da ga odnesu kod notara na overu. Ako misle da ne umeju sami da napišu ugovor, obratiće se advokatu, a onda će otići kod javnog beležnika na overu, kao što bi nekada išli na sudski šalter.
Ipak, to će ih za sada ipak koštati više nego nekada sudske takse. Jer, notarske tarife još nisu izmenjene, niti advokatske, a očekuje se da to bude učinjeno podzakonskim aktima.
Podela posla između advokata i notara:
Javni beležnici sačinjavaju u obliku beležničkog zapisa:
- ugovore o raspolaganju nepokretnostima poslovno nesposobnih lica
- sporazume o zakonskom izdržavanju
- ugovor o hipoteci i založne izjave kada treba da imaju svojstvo izvršne isprave
- javnobeležničko zaveštanje (jedan od devet oblika testamenta)
- potvrđuju solemnizacionom klauzulom ugovore koje sastave advokati i građani.
Advokati i građani sačinjavaju:
- ugovore o raspolaganju nepokretnostima, četiri vrste:
1. ugovor o kupoprodaji nepokretnosti
2. ugovor o poklonu
3. ugovor o razmeni nepokretnosti
4. ugovor o zasnivanju stvarnih i ličnih službenosti - ugovore o doživotnom izdržavanju
- ugovore o ustupanju i raspodeli imovine za života
- (pred)bračne ugovore
- ugovore o imovinskim odnostima bračnih i vanbračnih partnera
- ugovore o obećanju poklona
- ugovore o prenosu naslednog dela
Iako će se advokati vratiti u sudnice, iako će sva suđenja zakazana za 26. januar 2015. godine moći da se održe, za građane koji nemaju ročišta najbolje bi bilo da malo popričekaju sa ugovorima, punomoćjima i izjavama, ako im nije mnogo hitno, dok se ne smanje previsoke tarife. Notari i dalje naplaćuju 60 odsto tarife, ali sada samo za potvrdu i overu ugovora koji nisu oni sastavili.
Forma javnobeležničkog zapisa biće obavezna samo za ugovore poslovno nesposobnih lica, sporazume o zakonskom izdržavanju, kao i za hipoteke i založne izjave, u slučajevima kada treba da imaju svojstvo izvršne isprave.
– Situacija ostaje kao i pre nego što je stupio na snagu Zakon o javnom beležništvu, koji je sada izmenjen, dakle kao i pre 1. septembra 2014. godine. Građani će moći sami da sastavljaju ove ugovore, ili da njihovo sastavljanje povere advokatu, a onda sa tim dokumentom idu kod javnog beležnika samo na overu odnosno potvrđivanje – kaže Jasmina Milutinović, predsednica Advokatske komore Čačka i članica advokatskog stručnog tima koji je sa Ministarstvom pravde postigao sporazum o izmenama zakona.
Javni beležnik će dokument potvrditi tako što će na njega staviti svoj pečat koji se zove “solemnizaciona klauzula“, a to je isto kao i nekada pečat suda. Ova klauzula je uslov za punovažnost pravnog posla. Javni beležnik klauzulom potvrđuje da je strankama u njihovom prisustvu pročitana isprava, da su one izjavile da ta isprava potpuno odgovara njihovoj volji i da su je svojeručno potpisale.
– Građani će ugovore sastavljati u slobodnoj formi, kao i do sada, a ne u formi javnobeležničkog zapisa. Javni beležnik će prilikom potvrde ugovora utvrditi identitet ugovornih strana i da li slobodno izjavljuju svoju volju. Zatim će im objasniti koji je značaj i koje su pravne posledice njihovog ugovora, oni će ga potpisati a notar će staviti klauzulu, koja je obavezna da bi ugovor imao snagu javne isprave – kaže Jasmina Milutinović.
Ovakvu ulogu javnog beležnika advokati su označili kao “malo jaču overu“, a to je zapravo uloga koju je imao sud kada je overavao ugovore. Međutim, cena ove overe kod notara za sada je i dalje veća nego što je bila kod suda. Iako notar ne sastavlja ugovor, on za sada i dalje može da naplaćuje 60 odsto od tarife i za ugovore o doživotnom izdržavanju, ugovore o ustupanju i raspodeli imovine za života, kao i za ugovore o poklonu, koje će sastavljati ili građani ili njihovi advokati.
– Smatramo da tih 60 odsto mora da bude umanjeno, jer je i posao notara umanjen. Kao što je nekada sudski pečat označavao da je pravni posao punovažan, tako će to sada biti javnobeležnička klauzula. Notar ima pravo da odbije overu ugovora ako smatra da je pravni posao apsolutno ništav, a to znači da je protivan prinudnim propisima i javnom poretku. Takvi slučajevi su veoma reti. Na primer, ako ugovorimo da vam prodam zgradu “Beograđanke“, taj posao je apsolutno ništav – kaže naša sagovornica.
Javni beležnik neće imati pravo da preispituje cenu po kojoj se prodaje stan, jer potpuno se poštuje autonomija volje građana.
– Ako javni beležnik odbije da overi ugovor, građanin može da se žali osnovnom sudu, a ako sud naloži beležniku da potvrdi ugovor, beležnik nema pravo da se žali. To je takođe važna izmena, jer je uvedena sudska kontrola nad overom ugovora, a do sada je bilo predviđeno da tu kontrolu vrši Javnobeležnička komora – kaže naša sagovornica.
Kompletan javnobeležnički sistem u Srbiji zapravo još nije uspostavljen, a njegova početna koncepcija je sada značajno promenjena. Ipak, zbog te koncepcije pravosuđe je bilo blokirano puna četiri meseca protestom advokata.
Mnoge opštine u Srbiji još nemaju notare, pa su ih “zamenjivale“ sudije. U toku je konkurs za imenovanje novih notara, a njih ukupno treba da bude u Srbiji više od tri stotine. Sada ih ima 93, što nije bilo dovoljno ni za osnivanje Javnobeležničke komore.
Sada se čini da se sa uvođenjem notarijata ipak požurilo i da se išlo “grlom u jagode“. To je pokazao i protest advokata, koji su dobili bitku u svojoj borbi za pravnu državu. Ali, 25. januara 2015. godine Advokatska komora Srbije obavestila je sve sudove, tužilaštva, organe uprave, sve advokate i klijente, da od ponedeljka počinju da rade jer su njihovi zahtevi ispunjeni.
Ostaje još samo da i građanima bude dobro – da ih borba za pravnu državu ne košta mnogo više nego što moraju da plate, piše Politika.