Skupština stanara zgrada protiv državnih upravnika – Primeri iz prakse

Skupština stanara zgrada protiv državnih upravnika – Primeri iz prakse

Novi zakon o stanovanju uvodi upravnike u zgrade, birajući potpuno suprotan put i proces od onog koji nam je potreban – povratak samoorganizovanju direktno zainteresovanih građana da unaprede svoje okruženje, životni prostor, i imovinu. Nametanje brzopoteznih rešenja decenijskim navikama ni drugde ne prolazi najbolje, a teško da će i kod nas. Ali, ako ništa drugo, priča o zakonu makar je podsetila ljude da su zgrade u kojima živimo jednako važne kao i stanovi koje imamo pod njihovim krovom. Onima koji su se zainteresovali za ovu temu i možda razmišljaju šta i kako da urade u svojoj zgradi, donosimo savete nekoliko predstavnika skupština stanara koje su unapredile život u svojim zgradama…

Uvod – podsetnik na ono prećutano

Objašnjenje da su građani nesposobni sami da se organizuju prenebregava činjenicu da ovde država nije postojala vekovima, pa su „građani“ ipak opstajali što je bilo moguće samo kroz samoorganizaciju i posvećen zajednički rad – mobama, porodičnim zadrugama, itd.

Uvođenjem države (sistema, zakona, strukture, institucija), ovakvi oblici samoorganizovanja dobili su alternativu i bivali nekad više, nekad manje potisnuti, i stavljeni pod jaču ili slabiju kontrolu države.

Međutim, sa jedne strane, samoorganizacija je odlika ljudske vrste od samog njenog nastanka na bilo kojoj tački planete, a države su ipak malo mlađe od toga… Na primer, par stotina hiljada ili miliona godina…

Država jeste civilizacijska tekovina, ali i samosvesni i sposobni građani takođe su civilizacijska tekovina i nema osnova za zaključak da država zna bolje od njih šta njima treba.

Ovo podsećanje na to šta je starije, građani i uređena zajednica ili država, neophodno je da bismo shvatili suštinu i oslobodili se predrasuda o tome da su građani nesposobni da sami urede svoje zgrade.

Uostalom, ako mislite da je teško organizovati skupštinu stanara u vašoj zgradi, zamislite tek koliko će to biti teško stanarima zgrada u Savamaloj (slika ispod)…

Slika: maketa skupštine stanara zgrade u Beogradu na vodi (zima 2018/2019)

Samoorganizacija u 21. veku

Danas grupe u obdaništu, kolege na poslu, odeljenske zajednice, penzionisana vojna lica, pa i skupštine stanara imaju, na primer, svoje Vajber ili Fejzbuk grupe. Roditelji, školarci, studenti, penzioneri, zaposleni, komšije, redovno komuniciraju između sebe. Te grupe nije napravila država.

Šta se dešava na Vajber grupi skupštine stanara, pričali smo sa jednim stanovnikom Novog Beograda čija zgrada ima takvu grupu:

– Zapravo, imamo dve Vajber grupe: grupu naselja i grupu skupštine stanara. U grupi naselja javljamo jedni drugima svašta, od toga da je zaboravljena na igralištu dečja igračka, do toga da su ostali upaljeni farovi ili otvoren prozor na kolima na parkingu, pa do toga gde su usput policijske patrole kad se komšije vraćaju sa posla. U grupi zgrade komuniciramo na teme vezani direktno za ulaz – lift, grejanje, čišćenje, popravka svetala, itd.

Međutim, pravo je pitanje: Kako dolazi do samoorganizacije? Dugogodišnje predsednica jedne skupštine stanara priča o svom iskustvu:

Apsolutno je pogrešno misliti da svi moraju da zapnu da bi se nešto unapredilo. Onaj ko ima potrebu i želju i sposobnost da nešto unapredi, on mora i da gura stvari. Najviše što može da očekuje jeste da drugi pozitivno reaguju u smislu da ne prave smetnje. Ako se neko i priključi – odlično! Ali, uglavnom se sve svodi na 5-10% vlasnika stanova koji od jedne zgrade mogu da naprave raj za sve – i za sebe i za svoje komšije. Ljudima ovo često ne zvuči pravično (pitaju se zašto bih ja radio za druge), ali prosto jeste tako u realnosti i sve se svodi na to da li vas ispunjava, da li vam smeta neorganizovanost, itd. Ako ćete radije da se potrudite za neku stvar u zgradi nego da gledate kako propada, vi ste pravi čovek za tu poziciju.

Nekoliko predsednika skupština stanara ističe da dobro ogranizovana zgrada nije samo prijatnija za život, već i bezbednija, ali i u znatnoj prednosti na slabom tržištu nekretnina:

– Na primer, ovih dana pred Novu godinu možete videti razliku. Nije isto kad uđete u zgradu koja ima novogodišnju dekoraciju i onu koja izgleda kao bilo koji drugi dan, makar ta zgrada bila i stara. Ta sitnica, nekoliko ukrasa, jeste sasvim jasan signal da u toj zgradi ljudi ne kradu šta stignu, ne kidaju, da neko tu vodi računa o ulazu, da se komšije poznaju, poštuju. I kad živite u zgradi, ali i kad ste samo vlasnik stana koji iznajmljujete, vi ćete sutra taj stan lakše prodati ili iznajmiti ako već na ulazu kupac stekne pozitivan utisak. Čak nije stvar ni u uređenosti, da je to sve nešto novo, da se sija, da ima kamere, već upravo u tako nekim detaljima koji signaliziraju jedan drugi poredak u kom je prijatno živeti.

– Mi smo imali dve godine neku agenciju koja je uzimala pare kao da vodi zgradu, radili su neke sitnije prepravke, ali sve je to bezveze kad stanete i pogledate, izračunate koliko para uzimaju a šta za te pare daju. Ostavili su nam zgradu u haosu samo dve godine od kada je napravljena. Neki sistemi nikad nisu radili do sada, zgrada nije ni imala račun, prijavljivali su neke dugove zgrade a ne znamo kome i kako, itd. Za dva meseca od kada smo preuzeli zgradu na inicijativu pet-šest komšija, rešili smo neke suštinske stvari kako što je protivpožarna bezbednost, odimljavanje garaža, senzori, itd. Našli smo i nove firme za saradnju po povoljnijim cenama… A tek smo počeli.

Svi ističu da je zgrada, naročito one sa više stanova, ogroman resurs i da sa redovnim plaćanjem i odgovornim vođenjem finansija, velike stvari mogu da se urade. Uz dodatna ulaganja koja se podele na sve stanove, zgrada može da dobije potpuno novo lice.

Zanimljivo je i da se predsednici skupština stanara slažu u još jednoj stvari – ako možete izbegavajte Gradsko stambeno:

– Cene su im nerealne. Sijalice sa senzorom od 900 dinara na buvljaku, iste takve, Gradsko stambeno prodaje za 2.300 dinara. Pojavio se trošak od 300.000 dinara za „kanalizaciju ulaza“ a nije jasno ni šta je to i od koga su dobili odobrenje za takvu intervenciju (niko od stanara se ne seća kad su izvođeni radovi prošlog meseca za dve i po hiljade evra). Sa budžetima koje zgrade imaju može da se dobije daleko bolja usluga u odnosu na ono što nudi Gradsko stambeno preduzeće. Znate, pričaju o svojim hitnim intervencijama, ali, kad imate svoj budžet zgrade na raspolaganju, za ozbiljne firme je svaka intervencija hitna jer ste kao zgrada moćan potrošač, moćan klijent.

– Evo, mi upravo spremamo da tražimo cene za proleće od građevinskih firmi koje bi krečile zgradu, ali uz to okupljamo i komšije koji bi da kreče stan. Ako nastupimo zajedno zgrada će biti čistija jer će radovi trajati kraće i simultano, u hodnicima i u stanovima, cene će nam svima biti niže, a kvalitet radova takođe očekujemo da bude dobar jer je valjda u interesu firme da dođe i sledećeg proleća.

Na pitanje odnosa među generacijama takođe se slažu:

– Dolazi do smene generacija, ne toliko u smislu godina koliko u smislu navika i alata koje te generacije koriste. Nama danas mobilni telefoni i računari omogućavaju da mnogo jednostavnije komuniciramo sa komšijama, pa se i mladi radije uključuju u celu priču. A mi kažemo, u redu, ne moraš dolaziti na sastanke ako te mrzi, ali evo dobićeš poruku na Vajber kad skupljamo smeće oko zgrade, pa ti ako hoćeš ti svrati i pomozi.

– Ja ne radim ni to! Na primer, kad padne sneg, kupim pet lopata i naslonim u ulazu i jednu uzmem i čistim. Retko ko prođe da ne uzme i ne pomogne kad vidi da ja to mogu da radim pa i oni osete obavezu. Što manje reči, što više sitnih dobrih primera! A jednu malo veću stvar kad uradite, na primer, ja sam izbacila nelegalno zaposedanje zajedničke prostorije i nju uredila, onda možete učiniti i veoma krupne stvari jer imate podršku. Znate, mi smo uveli lift u zgradu koja nije imala lift! To je bila ogromna investicija. Ali pre toga je izgrađeno poverenje i ideja da zajedno možemo zaista učiniti nešto dobro. Nisu svi učestvovali, ali danas lift koriste samo oni koji su platili pomoću one kartice za otključavanje. Naši stanovi ovako vrede više nego u istoj takvoj zgradi pored koja je u rasulu, a lift neće imati nikada.

Na pitanje šta savetuju ljudima koji imaju želju da preuzmu štafetu skupštine stanara imaju mnogo predloga. Kraća lista bila bi sledeća:

  • ne nadajte se previše nekakvoj bajci i pomoći da ne bi došlo do razočarenja i odustanka – najveći je problem u manjim zgradama jer je manja verovatnoća da dobijete pomoć i kritičnu grupu, a manji su i budžeti pa su i mogućnosti unapređenja ograničene
  • automatizujte komunikaciju što više – sastanci samo kad su dobro pripremljeni i kad su neophodni zbog donošenja odluka, a redovna komunikacija putem Fejzbuk i Vajber grupa, mejlova, obaveštenja u ulazu, itd. Ako imate previše problema sa pitanjima komšija, tražite da ih zapišu i pitaju na sastancima zgrade
  • ne pitajte komšije za najsitnije odluke jer je vaša uloga upravo da te sitne odluke donesete sami – ne tražite odobrenje za zamenu dve sijalice jer nećete moći da zainteresujete ljude kad nešto bude zaista važno, rešite što više stvari sami i onda će vam i drugi pomoći kada je pomoć zaista potrebna (a vi nećete gubiti vreme pokušavajući da ih animirate za manje bitne stvari)
  • napravite i uredno održavajte arhivu zgrade – trebaće pre svega vama, a jednog dana i onom ko vas nasledi na poziciji predsednika skupštine (lakše ćete nekog ubediti da preuzme ulogu ako mu date uređenu arhivu)
  • pokrećite stvari i pre nego što imate kritičnu masu – pre ćete dobiti kritičnu masu ako već pokrenete stvari – ne diskutujte o tome da li treba nova agencija za čišćenje, nađite prvo nekoliko ponuda pa njih predstavite
  • onaj ko pokaže interesovanje za učešće može vam biti dragocen i nemojte ga lako odbacivati
  • budite strpljivi, sa svakom novom godinom biće sve lakše, a godine prolaze brzo…

Primeri iz prakse

Naselje Radio Far, na obodu Beograda, nedaleko od aerodroma Nikola Tesla. Iako je naselje nastalo kao vikend-naselje, organizovanim zalaganjem nekoliko stanovnika malo-po-malo pokušavaju da pomere stvari na bolje za sebe i svoje komšije. Imaju svoj sajt Radio Far.

Naselje Belvil na Novom Beogradu nasledilo je probleme sa firmom koja održava zgrade po veoma visokoj ceni. Kada su se stanari organizovali, već na prvom raspisanom tenderu ista firma ponudila je značajno niže cene održavanja, a i tada je bila skuplja od drugih ponuđača. Međutim, ono naročito zanimljivo sa naseljem Belvil jeste to što je, koliko nam je poznato, ovo prvi pokušaj da se izađe iz okvira skupština stanara i da se pravi skupština na nivou naselja. Prednost ovoga jeste to da na taj način stanari preuzimaju i kompletnu brigu o celokupnim parcelama na kojima se zgrade nalaze, a onda… „samo je nebo granica“! Imaju sajtove Moj Belvil i naročito zanimljiv sajt zgrade Suncokret.

Naselje Blokče 72, u bloku 72 na Novom Beogradu, poznato po tome što su dve zgrade (od ukupno šest zgrada) iseljene zbog prisustva otrova unetih tokom gradnje. Ovo naselje ima svoju Vajber grupu i svoj forum ali i svoj reprezentativni sajt Blokče 72. Dodatno, skupština stanara zgrade 6 ima svoj sajt.

Stambena zgrada-soliter, na kružnom toku kod zgrade Opštine Novi Beograd ima svoj sajt skupštine stanara.

Nekoliko saveta vezano za sajt skupštine stanara ili naselja:

  • Kao i lep ulaz, i sajt predstavlja svojevrsni izgled zgrade – kako potencijalnim kupcima, tako i novim (pod)stanarima.
  • Vodite računa o privatnosti podataka na sajtu – zaključajte sajt i omogućite pristup samo stanarima ili na njega ne stavljajte lične podatke i bilo šta što ugrožava privatnost.
  • Ne morate kupovati poseban domen da ne biste morali brinuti o njegovom obnavljanju, hostingu, itd – otvorite sajt kao blog na WordPress-u (kupovina domena i komplikovanje sajta nepotrebno opterećuje jer se svake godine mora obnavljati i kad-tad to će biti problem)
  • Napravite par pristojnih fotografija zgrade i postavite na sajt da podsetite ljude da i njihovo mesto za život nije toliko loše i da lako može biti još lepše.
  • Sakupljajte tu informacije o zgradi – u arhiv sajta ili da budu vidljivi (zavisno od prirode podataka) – tako ćete i za 10 godina imati u digitalnom formatu sačuvano sve što vam je potrebno za svaku novu akciju u zgradi (ti dokumenti mogu biti od kontakata firmi koje su radile pojedine delove zgrade pa sve do planova instalacija i napomena o izmenama u odnosu na projektne planove u pojedinim delovima zgrade)
  • Cene koje dobijate od raznih ponuđača ne stavljajte na sajt iz više razloga – neko će ih videti pa će vam nuditi niže cene iako realno ne može da ih ispuni (onda će komšije koje nisu upućene misliti da vi namerno nekom plaćate više, i na kraju će biti skuplja dara nego mera – sve cene ćete ionako predstavljati na skupštinama stanara i u godišnjim, polugodišnjim, mesečnim izveštajima), neko vam neće dati nižu cenu ako ćete je objaviti svima a nije mu ista računica za zgradu od 10 ili 100 stanova pa posle ne može da objašnjava u drugoj zgradi zašto je jedna cena za njih a druga za vas, itd.

Penzin preporučuje za čitanje:

3 komentara

  • Sve što preuzme država da radi to se pretvori u pljačku građana. Kao predsednik skupštine zgrade unazad šest-sedam godina, istražio sam sve propise u vezi stanovanja održavanja zgrade, plaćanja Infostana, naplata zajedničke struje, parnog grejanja, obračun utroška vode, tople vode, način obračuna svih troškova stanovanja. Znam da nećete da poverujete. To je sve tako propisano i organizovano da građane pljačkaju koliko ko hoće i koliko kome treba para. Sve je to i sada. Svima sam pisao i argumentovano navodio. Išao sam na sud zbog naplate vode. To je strašno. Najpoštenija je ispala sluđbenica u gradskom stambenom kada mi je tiho rekla:“ Gospodine ovo je sve regulisano u našu korist, Vi nemate šta tu da nađete da bi vama bilo od koristi“. Ustvari, JP “ Gradsko stambeno“ fiktivnim računima sve pare od zgrade utroši i plus stavi da mu zgrada još duguje. I kada tražite neku intervenciju neće da je izvrše, jer nema zgrada novac. Gospođa, šef operatve u JK “ Grdasko stambenom “ meni kaže: “ Nećemo to da uradimo, tužite nas, a sud će to presuditi za 7-8 godina, a ja tada ko zna gde ću da radim“. Bezakonje prema građanima se uvećava iz dana u dan, donose nove zakone da legalizuju nove pljačke.

    Odgovori
  • Investiciono održavanje zgrada je rak rana svih rešenja jer su primanja stanara u proseku mala i jedva dovoljna za život, a održavanje , posebno ravnih krovova, fasada i liftova, enormno skupo.Živeo sam u više velikih i malih gradova bivše i sadašnje otadžbine i poneo jedinstven zaključak da nam je kultura stanovanja na izuzetno niskom nivou. Retko ko shvata suštinu privatne svojine nad stanom u sopstvenoj kući i stambenoj zgradi. Kućni red niko ne poštuje i ne poznaje ga, a posebno niko nije doživeo posledice nepoštovanja kućnog reda. Sve načine organizovanja smo probali, da probamo i ovaj koji nam je ponuđen. Ništa drastično se nije promenilo, osim odgovornosti svakog stanara koje do sada nije zaživelo. Podržavam mnoga rešenja, kome se upravnik ne sviđa, neka sam bude upravnik, koja varijanta može biti demokratskija? Plati , pa klati.

    Odgovori
  • Moram se nadovezati na predhodne komentare. Živim u jednom malom gradu u centralnom delu Srbije, gde nema liftova, Info stana, javnog prevoza itd. Obavljam dužnost, naravno besplatno, predsednika Skupštine zgrade od 2007 godine. Dakle, već 10 godina. Za tih 10 godina uspeo sam preko nadležnih organa, legalnim putem da rešim prvo statusno pitanje zgrade. To znači da dobijemo gradjevinsku i upotrebnu dozvolu za celu zgradu, da svi vlasnici stanova uknjiže svoje stanove zatim da uknjižimo celu zgradu na Skupštine zgrade i na kraju da uknjižimo u vlasništvo vlasnike stanova i zamljište na kome se zgrada nalazi. Praktično smo rešili statusno pitanje zgrade u pogledu imovanisko pravnih odnosa apsolutno do kraja.Postavili smo umesto ravnog krova, kosi krov i pokrili, uradili fasadu zgrade, okrečili zajedničke hodnike, očistili podrume i sklonište. I sve to zahvaljujući meni, koji sam uložio toliko napora, truda, koristio lična poznanstva i prijateljstva, pa delimično i položaj na kome sam radio. I to sve za bam badava. Na kraju svega, sam sebe upitao, dali sam normalan ili lud što sam sve to radio badava. Sada, mnoge komšije, od 31 stana, neće da mi kažu dabar dan kad me sretnu, a kamoli da dodju na bilo kakv sastanak radi dogovora da zgrada bude još lepša. Čak idu toliko daleko, da medjusobno pročaju, on radi šta hoće. Nekima smeta što ne preuzimam ništa da zaustavim sletanje golubova na krovu zgrade jer se začepe oluci od izmeta, nekima što se drži psi u stanovima, nekima što se bacaju petarde i sl. Knjigovodstvo mi po ugovoru vodi ovlaštena Agencija, I ako usvom stanu držim već 10 registratora punih razno raznih dokumenata,pisama,dopisa,molbi isl. Novac (100 din mesečno) takodje po ugovoru prikuplja Komunalno javno preuzeće uz račun za vodu, pa nam po isteku godine, sakupljenu količinuj novca prebaci na račun zgrade, pri čemu naplatu uslugu prikupljanja 7%. Najveći problem, je motivisati vlasnike stanova za bilo kakv rad, jednostavno ih ništa ne interesuje, zgrada im je lepo okrečena, pokrivena, uknjižena, i sada neće da dodju na bilo kakav sastanak, sa jednostavnim izgovorom, ma šta me briga zato. I što je najgore, upravo se tako i ponašaju. Ima sam nameru pokrenuti inicijativu da postavimo izolaciju fasade na zgradi radi uštede goriva. Odustao sam, uz svoj čist razum, što bi ja to nekom radio za badava. Ako dodje prinudni upravnik on će primati platu od nas svih, a ja da to radim badava. Pa onda samo još jednom sam sebi mogu postaviti pitanje, da li sam normalan. Zato, iz ličnog iskustva savetujem sve buduće vlasnike stanova, koji imaju nameru da budu upravnici zgrade. NE PRIHVATAJTE OVU DUŽNOST NIPOŠTO. Na kraju će vas sve komšije psovati i neće vam ni dobar dan reći, jer im nećete moći udovoljiti. Neka lokalna uprava postavi prinudnog upravnika, a vi lezite, kao i svi ostali vlasnici stanova i uživajte. Ubrzaćete propadanje zgrade, ali je to država odavno podstakla i maksimalno ubrzala, još kad je prodala stambeni fond. Trebalo je najpre urediti zakonom način budućeg održavanja zgrada, pa tek onda rasprodavati stanove. Lično sam apsolutni skptik u primeni i održivosti ovog Zakona. I što je najgore o poboljšanju izgleda zgrada.

    Odgovori

Ostavite odgovor

Vaša adresa e-pošte neće biti objavljena. Neophodna polja su označena *